Sådan sammenlignes lejeniveauer i København, Aarhus og Odense

Start med at sammenligne æbler med æbler

Månedlig husleje alene er et dårligt sammenligningsgrundlag mellem København, Aarhus og Odense. To boliger i samme by kan have vidt forskellige priser, selv om de ligner hinanden på papiret, fordi størrelse, stand, beliggenhed, altan eller elevator og afstanden til studie, arbejde og offentlig transport betyder meget. Derfor er huslejen pr. m² ofte et bedre sammenligningspunkt end den samlede husleje.

Flere forhold trækker prisen op og skal med i regnestykket: Nybyggede lejeboliger ligger ofte over gennemsnittet på grund af bedre energiforbrug, moderne materialer og flere fællesfaciliteter. Mindre lejligheder kan have højere husleje pr. m² end større boliger, fordi den faste efterspørgsel i byerne presser prisen pr. kvadratmeter op. Energimærke og vedligeholdelse påvirker også prisen. Derfor kan en treværelses i en yderzone være billigere pr. måned end en lille toværelses i centrum, selv om byens gennemsnitstal peger den anden vej.

Fremgangsmåden er først at fastlåse boligtypen: Vælg for eksempel en 2-værelses på 40-60 m², find gennemsnitsniveauet for både by og kvarter, og sammenlign husleje pr. m² og samlet månedsleje. BoligPortals opgørelse af huslejeniveauer er lavet på lejligheder i størrelsesordenen 40-60 m², som er de boligtyper studerende typisk efterspørger, og tallene kan derfor bruges på tværs af byer. Kilderne har forskellig detaljeringsgrad: For København findes konkrete gennemsnitstal, mens Aarhus og Odense i de anvendte kilder beskrives på overordnet niveau. Sammenligningen kombinerer derfor konkrete lejetal med overordnede markedsvurderinger.

København: højt niveau og store kvarterforskelle

I Københavns Kommune koster en gennemsnitlig 2-værelses lejlighed 12.750 kr. om måneden ifølge BoligPortal. Priserne stiger samtidig: Fra første halvår 2024 til første halvår 2025 steg den gennemsnitlige kvadratmeterpris for en 1-værelses med 2 pct., mens 2-værelses og 3-værelses steg med henholdsvis 6 pct. og 7 pct.

Spredningen i kommunen er stor. I København K er den gennemsnitlige husleje for en 2-værelses 15.577 kr. om måneden.

Også inden for en enkelt bydel varierer niveauet. I København S ligger en 1-2 værelses lejlighed typisk på omkring 8.000-12.000 kr. om måneden, men på Islands Brygge og omkring Amager Strandpark koster en 1-2 værelses nemt over 12.000 kr., fordi priserne er høje ud mod vandet og tæt på byen. Et værelse i København S koster omkring 5.000 kr. om måneden, mens værelser længere ude på Amager kan findes fra omkring 4.000 kr.

Lejebolig.dk opgør den gennemsnitlige husleje i København til 15.041 kr. og efterspørgslen som »meget høj«. To kilder kan altså give forskellige tal for samme by.

Aarhus: stærk efterspørgsel omkring midtby og campus

Aarhus følger ifølge lejebolig.dk ofte efter København i lejeniveau og har et stærkt marked omkring midtbyen og i områder, hvor studerende og unge professionelle efterspørger mindre lejligheder. Det placerer typisk Aarhus under København, men over Odense, når man ser på kildernes overordnede niveauangivelser. Efterspørgsel tæt på studie og job driver huslejen op, og især mindre boliger presses i pris.

Lejeniveau i Danmarks tre største byer (overordnet vurdering)

Odense: moderat niveau med dyre centrale lommer

Odense ligger ifølge lejebolig.dk typisk lavere end både København og Aarhus, men de mest attraktive adresser kan stadig være overraskende dyre. Et bygningsgennemsnit for Odense kan derfor dække over både relativt billige yderområder og centrale adresser, der trækker niveauet op.

Brug afstand fra centrum som prisfaktor

Afstand fra centrum er en af de faktorer, der lettest kan omsættes til kroner. På tværs af landets fire største studiebyer er den månedlige besparelse ved at flytte 5-7 kilometer uden for centrum mellem 1.200 og 2.495 kr. for lejligheder på 40-60 m².

I København ses forskellen direkte i tallene: En 40-60 m²-lejlighed i København K koster i gennemsnit 11.000 kr. om måneden, mens gennemsnittet i Amager, Vanløse, Tårnby, Hvidovre og Emdrup, der alle ligger cirka fem kilometer uden for Indre By, er 8.505 kr. Det svarer til 2.495 kr. om måneden eller knap 30.000 kr. om året for samme boligstørrelse.

Fordele og ulemper ved at bo i centrum vs. yderområder i København

Efterspørgsel og tomgang forklarer forskellene

Prisforskelle mellem byerne handler i høj grad om forholdet mellem antallet af boligsøgende og antallet af ledige boliger. I København har historisk mange søgt ind på en uddannelse, når man ser på både bachelor- og kandidatuddannelser, og samtidig viser tal fra EjendomDanmark, at tomgangen i København er rekordlav – fra 3 pct. for et år siden til 1,9 pct. Få ledige lejeboliger og mange boligsøgende gør det attraktivt at være udlejer og har ført til stigende huslejer.

Det har en praktisk konsekvens for boligsøgningen: Lejligheder i og omkring København forsvinder hurtigt fra markedet, og man skal være hurtig til at beslutte sig, hvis man får tilbudt den rette bolig. Ved at kigge bredere geografisk får man adgang til flere boliger, lavere lejepriser og større sandsynlighed for at finde en god bolig i god tid, som Anders Hyldborg, direktør i BoligPortal, formulerer det.

Omsæt lejen til et realistisk budget

Lejeniveauet skal ses sammen med, hvad en husstand kan låne og have tilbage hver måned. Ifølge en analyse fra Dansk Industri kræver det en familieindkomst på cirka 1.400.000 kr. om året at købe en ejerlejlighed på 95 m² i København, hvis familien skal have et rådighedsbeløb på ca. 16.000 kr. om måneden. Det er omkring 30 pct. over gennemsnitsindkomsten for en familie med børn i Danmark. Kravene hænger sammen med, at familiens samlede lån ikke må være mere end fire gange indkomsten, og at Finanstilsynet anbefaler, at en familie med to børn har mindst 16.000 kr. om måneden til rådighed.

Ved leje af en tilsvarende 95 m²-lejlighed i København skal familien have en indkomst på cirka 900.000 kr. om året for at have et rådighedsbeløb på ca. 16.000 kr. om måneden. Lejer man en nybygget lejlighed, kræver det en familieindkomst på 975.000 kr. om året for samme rådighedsbeløb. Analysen bemærker, at der ikke findes en anbefaling om et bestemt rådighedsbeløb ved leje, men at sammenligningen er lavet på samme niveau for at give et retvisende billede.

Regnestykket kan bruges som metode på tværs af byerne: Fastsæt et rådighedsbeløb, find huslejen for den ønskede boligstørrelse i hver by, og beregn, hvilken indkomst der kræves for at nå rådighedsbeløbet. Til sammenligning har den gennemsnitlige familie med børn i Danmark en indkomst på omkring 1.100.000 kr. om året, og ifølge Dansk Industri er det muligt at bo til leje i København med en familieindkomst, der ligger 10-17 pct. under gennemsnitsindkomsten for en familie med børn.