Hvilke tilladelser kræver renovering af erhvervsejendomme?

Hvornår kræver renovering af en erhvervsejendom tilladelse?

Der skal søges byggetilladelse, når bygningsarbejdet eller nyindretningen omfatter ændret anvendelse eller udvidelse af etagearealet. Aarhus Kommune nævner i vejledningen om erhverv i egen bolig, at indretning af et udhus til kontor i forbindelse med etablering af erhverv betragtes som ændret anvendelse, og at inddragelse af et loft til erhvervskontor betragtes som en udvidelse af arealet.

Arbejdet må ikke begyndes, og anvendelsen må ikke ændres, før byggetilladelsen er meddelt. Det følger også af byggelovens § 16 A, at arbejder, der er omfattet af byggelovens § 2, ikke må tages i brug uden kommunalbestyrelsens tilladelse.

Om et givent projekt kan godkendes, afhænger af lokalplanen, bygningsreglementet og grundens størrelse, og reglerne kan variere fra kommune til kommune.

Start med ejendommens planforhold og deklarationer

Ved ændret anvendelse skal du undersøge, om den nye anvendelse stemmer overens med de bestemmelser, der gælder for bygningen. Bestemmelserne kan stå i lokalplanen, kommuneplanen, en byplansvedtægt eller i deklarationer på ejendommen. Lokalplaner, kommuneplaner og byplansvedtægter kan findes på ois.dk, mens deklarationer findes på tinglysning.dk.

Konkret bør du hente BBR-oplysningerne på ois.dk for at kunne beregne ejendommens bebyggelsesprocent – det vil sige, hvor meget af grunden der allerede er udnyttet til bygninger. Bebyggelsesprocenten er typisk et af de krav, kommunen vurderer i forbindelse med en byggetilladelse.

Hvad der må bygges, afhænger typisk af lokalplanen for området, bebyggelsesprocenten, afstanden til skel, bygningens højde og anvendelsen. Det er derfor lokalplanen for netop din ejendom og ikke generelle antagelser, der skal danne udgangspunkt.

Vigtige reguleringsvilkår ved renovering af erhvervsejendom

Byggetilladelse ved ændret anvendelse eller udvidelse

En ændret anvendelse eller en udvidelse af etagearealet udløser krav om byggetilladelse. Kommunen behandler sagen som en byggesag, hvor det afgørende er, om det ansøgte er i overensstemmelse med de planforhold, der gælder for ejendommen, og med bygningsreglementet.

Hvis projektet ikke er i overensstemmelse med planforholdene, kan det være nødvendigt at søge dispensation. Bygningsreglementets vejledning om lovliggørelse nævner, at et byggeri er formelt ulovligt, hvis der ikke på forhånd er indhentet en byggetilladelse eller dispensation, som det er foreskrevet i byggeloven.

Byggetilladelse: Ændret anvendelse vs. udvidelse af areal

Fordele og ulemper ved at søge dispensation i stedet for byggetilladelse

Fra erhverv til bolig: Særlige krav i bygningsreglementet

Vil du indrette en bolig i et tidligere erhvervslejemål, skal du bruge en byggetilladelse. Først skal du undersøge, om der overhovedet må etableres boliger i det område, ejendommen ligger i.

Bygningsreglementet stiller mange krav til nyindretningen af en bolig. Det gælder ifølge Københavns Kommune eksempelvis rummenes indretning og loftshøjde, dagslys, støj, friarealer og brandforhold. Det er derfor ikke nok at vurdere, om konstruktionerne kan bære den nye anvendelse.

Skal en garage, carport eller et udhus godkendes til bolig, kræver det altid en tilladelse, og bygningsreglementets regler – for eksempel om isolering – skal overholdes. Carporte, garager og udhuse, der er bygget i skel, kan som udgangspunkt ikke godkendes til beboelse.

På grund af omfanget af krav anbefaler Københavns Kommune, at man kontakter en byggerådgiver, der kan hjælpe med de nødvendige ombygninger og med at søge byggetilladelse og færdigmelde byggeriet.

Kommunens øvrige vilkår ved ny anvendelse

En ændring i anvendelsen kan udløse krav om for eksempel at etablere parkeringspladser eller opholdsarealer. Der kan også være krav om at ændre adgangsforholdene.

Forhåndsdialog og rådgiver før ansøgningen

Inden du søger byggetilladelse, kan det være en god idé med en forhåndsdialog med kommunen for at afklare væsentlige spørgsmål og rammen for projektet. Københavns Kommune tilbyder forhåndsdialog i forskellige typer sager.

En byggerådgiver kan hjælpe med at vurdere, hvilke ombygninger den nye anvendelse kræver, udarbejde det myndighedsprojekt, som ansøgningen bygger på, søge byggetilladelsen og efterfølgende færdigmelde byggeriet.

Hvis renoveringen er udført uden tilladelse

Byggeri, der er ulovligt udført, skal lovliggøres. Bygningsreglementet sondrer mellem materielle og formelle regler: de materielle regler angiver de bebyggelsesregulerende og tekniske krav, byggeriet skal overholde, mens de formelle regler beskriver det administrative system, herunder om forholdet kræver en tilladelse.

Et byggeri er formelt ulovligt, hvis det er opført uden, at der på forhånd er indhentet en byggetilladelse eller dispensation, som det er foreskrevet i byggeloven. Et byggeri er materielt ulovligt, hvis det ikke fysisk er opført i overensstemmelse med de bebyggelsesregulerende og tekniske regler, der var gældende på opførelsestidspunktet, eller hvis det ikke er opført i henhold til den meddelte byggetilladelse. Et byggeri kan være både materielt og formelt ulovligt.

Forskellen har betydning for, hvor stort indgrebet bliver. Er der tale om et enkeltstående materielt ulovligt forhold – for eksempel et ulovligt ventilationsanlæg – er det alene dette forhold, der skal lovliggøres, og kommunalbestyrelsen skal ikke vurdere hele byggeriets overensstemmelse med gældende regler.

Vejledningen om lovliggørelse på bygningsreglementet.dk er revideret af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen den 31. januar 2019.

Sådan sikrer du den rigtige tilladelse

Ved erhvervsrenoveringer kan der desuden være andre godkendelsesforhold, fx brandforhold og – afhængigt af projektet – miljø- og arbejdsmiljøforhold, som skal afklares med de relevante myndigheder.