Tomgang og udbud: sådan læses markedsstatistik for erhvervslokaler

Udbud: to tal der ikke betyder det samme

I markedsstatistik for erhvervslokaler betyder »udbud« to forskellige ting. Beholdningen er, hvor mange lokaler der står ledige lige nu. Tilgangen er, hvor mange nye lokaler der er kommet på markedet i perioden. Lokaleportalen holder dem adskilt: ledige erhvervslokaler, nye erhvervslokaler på markedet og udlejede erhvervslokaler – og tilsvarende for salg: erhvervsejendomme til salg, nye erhvervsejendomme til salg og solgte erhvervsejendomme. Ser du et fald i nye annoncer som et fald i tomgang, sammenligner du et flow med en beholdning.

Sammenhængen er ren bogføring: Beholdningen ændrer sig, når tilgangen overstiger afgangen af udlejede eller tilbagetrukne lokaler. Et marked kan derfor have få nye annoncer og alligevel stigende tomgang, hvis afgangen er endnu mindre. Omvendt kan en høj tilgang blive absorberet uden at beholdningen vokser, hvis udlejningen følger med. Det er afgangen – udlejninger og salg – der afgør, om tilgangen bliver liggende i statistikken.

Ordet »udbud« har også en anden betydning. Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen driver en udbudsdatabase med strukturerede data om danske EU-udbud. Den er opbygget siden 2017 og bygger på formelle udbudsbekendtgørelser og bekendtgørelser om kontraktindgåelse, som ordregiverne offentliggør på Europa-Kommissionens platform TED. Udbud.dk samler tilsvarende myndighedernes indkøb og indkøbsplaner. Søger du på »udbud« efter markedsdata, får du offentlige indkøb med i resultatet, og de tal kan ikke lægges sammen med ledige erhvervslokaler.

Udbud: Beholdning vs. Tilgang – to forskellige mål for markedets tilstand

Tomgang: hvad der er strukturelt, og hvad der bare er stille

Tomgang er andelen af ledige lokaler ud af den samlede udlejningsmasse, typisk opgjort i kvadratmeter eller antal lejemål. Tallet forklarer ikke i sig selv, hvorfor lokalerne står tomme. Vedvarende tomgang i et svagt segment er en anden situation end midlertidig ledighed, hvor et par store lejemål skifter lejer i samme kvartal, og lokalet forventes udlejet igen inden for overskuelig tid.

Realkredit Danmarks temperaturmåling for fjerde kvartal 2025 viser et neutralt signal for kontor og svagt positive signaler for retail og boligudlejning. Billedet er ikke ens på tværs af segmenterne: Butiksejendomme har efter samme måling haft en række svære år, mens kontorsegmentet står med et neutralt signal uden retning. Læs derfor tomgang som et segmentresultat, ikke som et markedsresultat.

Kilderne her har ikke ét fælles officielt tomgangstal. Tallene kommer fra kommercielle markedsplatforme, der registrerer annoncer, og fra realkreditinstitutter, der opgør data i forbindelse med deres egne vurderinger. Notér derfor, hvem der har opgjort tallet, og hvordan et ledigt lokale er defineret, før du sammenligner to kilder eller to år.

Markedsstatistik for erhvervslokaler – vigtige referenceværdier

Segmentér, før du konkluderer

Lokaleportalens statistik kan segmenteres på mange lokaletyper: kontorlokaler, butikslokaler, lagerlokaler, produktionslokaler, kliniklokaler, restaurantlokaler, showroom, værksteder og øvrige erhvervslejemål – og samtidig på byer, kommuner, regioner og perioder. Den opdeling gør tallene brugbare: Et lagerlokale i en forstad og et kliniklokale i en storby har hverken samme lejerprofil eller samme omsætningshastighed, og et gennemsnit på tværs af dem beskriver ingen af dem.

Nationalbankens gennemgang af danske erhvervsejendomme fra november 2024 kortlægger markedet efter region, ejendomstype og ejerforhold. Værdien anslås til ca. 4.000 mia. kr., svarende til omkring 140 pct. af dansk BNP, og Nationalbanken beskriver markedet som koncentreret. Et landsdækkende gennemsnit kan derfor dække over, at aktiviteten og prisdannelsen samler sig i få områder, mens mindre byers udvikling ikke slår igennem i tallet.

Hvor kraftigt den geografiske koncentration kan svinge, illustrerer Realkredit Danmarks tal for boligudlejningsejendomme: I 2025 handlede ca. en tredjedel af instituttets vurderinger om ejendomme i København eller på Frederiksberg, men i fjerde kvartal faldt andelen til blot ca. 12 pct. Et landsdækkende eller endda bydækkende tal kan altså ændre sig, uden at markedet som helhed har ændret sig, men fordi sammensætningen af det, der vurderes og handles, ændrer sig.

Fra tomgang til leje og ejendomsværdi

Kæden fra lokaler til værdi går over to tal: tomgang og husleje. Står flere lokaler tomme i et område, bliver konkurrencen om lejerne hårdere, og lejen bliver sværere at hæve. Et længere tomgangsforløb koster direkte lejeindtægt. Lejeniveauet er samtidig det, der sammen med afkastkravet omsættes til en ejendomsværdi.

Værdien kan derfor falde af to grunde, og markedsstatistikken viser kun den ene. Nationalbanken dekomponerer værdiindikatoren for primære kontorejendomme i København i vækstbidrag fra afkastkrav og husleje, og i den opgørelse er ejendomsværdierne faldet de seneste år. Faldet kan komme fra svagere leje – hvor tomgangen er en del af forklaringen – eller fra et højere afkastkrav, som intet har med ledige lokaler at gøre. Skal du forklare en værdiændring, må du se på begge bidrag.

Antagelser om tomgang indgår direkte i aktørers vurderinger. Når en årsrapport lægger strukturel tomgang ind i terminalåret for alle erhvervsejendomme, mens tomgangsrisikoen i de enkelte budgetperioder vurderes individuelt, bygger en del af værdien på et skøn over, hvor meget der aldrig bliver udlejet. Det skøn er ikke et markedsfaktum, men en beslutning, der kan ændres.

Konsekvensen rækker ind i finansieringen. Nationalbanken fremhæver, at erhvervsejendomsmarkedet historisk har været en kilde til betydelige tab for kreditinstitutter, især i perioder med økonomisk stress, og at markedet derfor er et vigtigt fokusområde for finansiel stabilitet. Långiveres vurdering af tomgang og lejeniveau er dermed med til at bestemme, hvor meget der kan belånes – og hvad en køber reelt kan byde.

Tomgang og lejeindtægt – kæden fra tomgang til ejendomsværdi

Tidsserier: sæson, støj og efterkorrektioner

Foreløbige tal kan blive rettet bagefter. Business Review-artiklen skriver, at 2025 ifølge sidste udgivelse af EJENDOMME sluttede overraskende svagt, men at efterkorrektioner kan rette op, når de sidste data kommer ind. Samme artikel bemærker, at mæglerne samtidig beretter om travlhed. Et svagt kvartal er derfor ikke det samme som et svagt marked, før tallene er endelige.

Enkeltkvartaler kan også bevæge sig af grunde, der ikke handler om efterspørgsel. Business Review-artiklen undrer sig over, at der i fjerde kvartal 2025 var stille på markederne i de store byer, især i København, og chefanalytiker Mark Gibson har ikke nogen sikker forklaring. Blandt de mulige forklaringer nævnes, at der er færdiggjort færre nye boliger i de store byer, at der er færdiggjort særligt mange i øvrige byer, eller at de færre vurderinger afspejler, at transaktionsmarkedet halter lidt. Ingen af forklaringerne er bekræftet, og det er pointen: En bevægelse uden kendt årsag er ikke et signal i sig selv.

Dertil kommer den statistiske grundregel, at små områder og korte perioder svinger mere tilfældigt end store. Få handler i en enkelt by eller et enkelt kvartal kan flytte en procentandel markant, uden at tendensen er vendt. Skal du vurdere, om noget er ved at ændre sig, skal bevægelsen holde over flere perioder og fremgå i mere end én by.

Forskelle mellem foreløbige og efterkorrigerede tal

Omsætningen fortæller noget andet end lageret

Beholdningen af ledige lokaler viser situationen lige nu; omsætningen viser, om der sker noget. Lokaleportalen opgør dem som forskellige statistikker for beholdning og flow, både for leje- og salgsmarkedet. En uændret tomgang kan dække over et aktivt marked, hvor lokaler både fraflyttes og genudlejes, lige så vel som over et marked, hvor intet sker.

Praktisk betyder det, at de to tal besvarer hvert sit spørgsmål. Lageret svarer på, hvor meget der står ledigt, og dermed hvor hård konkurrencen om lejere er. Flowet svarer på, hvor hurtigt lokalerne skifter lejer eller ejer, og dermed hvor nemt et lokale kan bringes i omsætning igen.

Sådan bruger du tallene i praksis

Vælg lokaletype og geografi først. Start med den type lejemål, du selv står med – kontor, butik, lager, produktion, klinik, restaurant, showroom, værksted eller øvrige erhvervslejemål – og den by eller det område, lejemålet ligger i. Træk først derefter et regionalt eller nationalt tal som sammenligningsgrundlag, og vær opmærksom på, at et landsdækkende gennemsnit skjuler den koncentration, Nationalbanken beskriver.

Sammenlign lager og flow over samme periode. Sæt beholdningen af ledige lokaler ved siden af udlejningen i samme kvartal eller år, og gør tilsvarende for salgsmarkedet. Stiger beholdningen, mens flowet er uændret lavt, er situationen en anden, end hvis beholdningen står stille, mens udlejningen er høj.

Notér kilden, opgørelsesmetoden og hvornår tallene sidst er opdateret. Markedsplatforme, realkreditinstitutter og myndigheder opgør ikke tomgang efter samme definition. Konkurrence- og Forbrugerstyrelsens udbudsdata fører en revisionsprotokol, der viser versionshistorik og offentliggørelsestidspunkter – samme disciplin er værd at bruge på markedsstatistik, hvor foreløbige tal kan blive efterkorrigeret.

Vurder til sidst, om bevægelsen er bred, eller om den drives af enkelte byer. Et samlet tal kan flytte sig, fordi sammensætningen af det, der bliver vurderet og handlet, ændrer sig – ikke fordi hele markedet har skiftet retning. Ser du den samme bevægelse i flere byer og over flere perioder, er der mere at bygge på end et enkelt kvartals udsving.

Sådan bruger du markedsstatistikken i praksis